Zwar erlebt die Immobilienbranche derzeit vielerorts nachgebende Preise, doch gilt dies nicht für alle Regionen. Dazu kommen steigende Kreditzinsen, eine anhaltend hohe Inflation samt deutlich sinkender Reallöhne und Energiekosten auf Rekordniveau – eine Mixtur, die nicht wenigen Kaufinteressenten Kopfschmerzen bereitet.

Ist der Traum von den eigenen vier Wänden noch bezahlbar?

Der reine Kaufpreis des ersehnten „Betongolds“ ist in dieser Hinsicht allerdings lediglich ein Aspekt, denn besonders in Anbetracht schmerzhaft hoher Zinsen kommt auch der zukünftigen Preisentwicklung der Immobilie eine erhebliche Bedeutung zu. Hier hilft es, einen zuverlässigen Wahrsager zu kennen – oder einen Blick in den „Postbank Wohnatlas 2023“ zu werfen.

Dieser erscheint jährlich und beleuchtet den deutschen Immobilienmarkt aus verschiedenen Blickwinkeln. Hierzu wurde in der aktuellen Ausgabe die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Um regionale Unterschiede zu veranschaulichen, ging man von der Finanzierung einer fiktiven 70-Quadratmeter-Wohnung aus und setzte die Kosten in Relation zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen vor Ort. Besonders berücksichtigt wurde dabei die voraussichtliche künftige Preisentwicklung bis 2035.

Die von der Postbank beauftragten Experten des „Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts“ (HWWI) kommen zu dem Schluss, dass der generelle Preisboom am Immobilienmarkt vorerst zu Ende ist. Allerdings fallen die regionalen Unterschiede teils drastisch aus: In knapp der Hälfte der untersuchten 400 Regionen sinken die Preise für Eigentumswohnungen derzeit nicht nur, sie werden voraussichtlich sogar bis 2035 unterhalb des jetzigen Niveaus bleiben. Am stärksten betroffen sind hiervon weite, meist ländliche Teile Ostdeutschlands – mit Ausnahme größerer Städte wie Leipzig, Jena, Dresden und Berlin samt Umgebung. Also steht man vor einem Dilemma: geringerer Kaufpreis, aber dafür auch kaum Aussicht auf Wertsteigerung in absehbarer Zeit. Womöglich sogar ein rechnerischer Verlust, falls das Objekt in zwölf Jahren weniger wert sein sollte als heute.

In 172 der 400 untersuchten Regionen (43 Prozent) ist jedoch das Preisniveau aktuell hoch oder sehr hoch und wird 2035 voraussichtlich noch höher sein. Dies gilt für weite Teile des südlichen und nordwestlichen Raums sowie für die sieben größten Metropolen samt Umfeld sowie weitere Großstädte. In den Flächenländern Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und Schleswig-Holstein steigen die Kaufpreise im Schnitt in allen Regionen an. Speziell in Wachstumsgebieten mit hohem Anteil an jüngeren, gutverdienenden Erwerbstätigen ist in den nächsten zwölf Jahren mit erheblichen Wertsteigerungen zu rechnen.

Wenn dem keine persönlichen örtlichen Vorlieben entgegenstehen, wäre die Entscheidung für eine dieser Regionen also naheliegend. Schließlich sind sie ja zukunftssicher – zumindest im Rahmen dessen, was bei den derzeitigen politischen Unwägbarkeiten noch als „sicher“ bezeichnet werden kann.

Dieses Eigenkapital brauchen Sie.

Die Mehrzahl der deutschen Immobilienkäufer muss den Traum von den eigenen vier Wänden jedoch finanzieren und das gestaltet sich für Normalverdiener bei den im Vergleich zu 2021 inzwischen rund dreimal so hohen Kreditzinsen deutlich schwieriger.

Üblicherweise wurde für die Finanzierung bislang zu einem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent geraten, derzeit geht die Tendenz aber eher in Richtung 25 bis 30 Prozent der Kaufsumme. Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital verringert die Zinsbelastung und erhöht den Sicherheitsspielraum. Was die Höhe der Kreditraten angeht, empfehlen die Experten wegen der explodierenden Energiekosten mittlerweile eine Obergrenze von nur noch 25 Prozent des monatlich verfügbaren Haushaltseinkommens (zuvor 30 Prozent).

Der Postbank Wohnatlas 2023 setzt diese Zahlen in Relation zu den ortsüblichen Kaufpreisen: So sei beispielsweise in 154 der 400 untersuchten Regionen eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit weniger als 20 Prozent des regional verfügbaren Durchschnittseinkommens realistisch finanzierbar. Zum Vergleich: In München, dem Spitzenreiter, würde dieselbe Finanzierung unbezahlbare 61,5 Prozent des monatlichen Einkommens verschlingen.

Es gibt also durchaus noch interessante Optionen. Mehr Details hierzu samt Übersichtskarten sind unter hwwi.org und postbank.de zu finden.

Quellen: zdf.de, haufe.de, hwwi.org, postbank.de, merkur.de, immo.info