In diesem Fall ging es gut aus für den Makler, doch ein aktuelles Urteil des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) macht noch einmal deutlich: Wohnraumfotos im Online-Exposé müssen freigegeben sein. Ohne Einwilligung der Bewohner drohen Schadenersatzansprüche nach der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).

Achtung Datenschutz!

Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten oder verkaufen möchte, braucht aussagekräftige Fotos, die einen ansprechenden ersten Eindruck des Objekts vermitteln. Doch was tun, wenn die Immobilie vermietet ist?

Im aktuellen Rechtsstreit hatten die Bewohner einer Doppelhaushälfte bei Speyer in einen Termin mit Mitarbeitern des mit dem Verkauf der Immobilie beauftragten Maklerbüros eingewilligt. Bei der Terminabsprache wurde klar kommuniziert, dass Aufnahmen der von dem Mieterehepaar bewohnten Räume gemacht werden sollten.

Nachdem die Bilder schließlich auf einem Immobilien-Online-Portal erschienen waren, wurden die Mieter von verschiedenen Personen auf die Fotos von ihren Räumlichkeiten angesprochen. Dies führte dazu, dass sie sich beobachtet („demaskiert“) und in ihrer privaten Wohnsphäre verletzt fühlten und auf Schadenersatz bzw. Schmerzensgeld gemäß Art. 82 Abs. 1 DSGVO klagten.

Klage wurde abgewiesen

Das Landgericht Frankenthal (Pfalz) wies in seinem Urteil vom 04.06.2024 (Az. 3 O 300/23) die Klage jedoch ab mit der Begründung, dass die Mieter durch die Terminvereinbarung nicht nur der Anfertigung, sondern implizit auch der Veröffentlichung der Aufnahmen ihrer Wohnräume zugestimmt hätten: „Gleichfalls haben die Kläger angegeben, dass es klar gewesen sei, dass die Fotos für den Hausverkauf gedacht waren. Insofern haben die Kläger ihre Einwilligung auch in dem Wissen abgegeben, dass die Lichtbildaufnahmen Dritten im Rahmen des Verkaufs der streitgegenständlichen Immobilie (…) zugänglich gemacht werden, was insoweit auch der allgemeinen Lebenserfahrung entspricht“, heißt es in dem Urteil wörtlich.

Der beklagte Makler hatte die Fotos nach einem Hinweis des von den Klägern beauftragten Anwalts sofort aus dem Internetportal entfernt. Er erklärte, dass sämtliche Aufnahmen gelöscht worden seien und keine Kopien existierten. Einen weiteren Auskunftsanspruch der Kläger (gemäß § 362 BGB) wies das Gericht zurück.

Die Richter befanden außerdem, dass die Kläger keinen schlüssigen und konkreten Nachweis für den ihnen entstandenen Schaden (die Beeinträchtigung ihrer psychischen Befindlichkeit) erbracht hätten. Die empfundene Demaskierung und ein diffuses Gefühl des Beobachtetseins aufgrund der Datenschutzverletzung reichten nach Auffassung des Gerichts nicht aus.

Keine Fotos ohne Einwilligung

Verstoßen hatte der Makler allerdings gegen Art. 7 Abs. 3 Satz 3 DSGVO, wonach er verpflichtet gewesen wäre, die Mieter auf ihr Recht, ihre Einwilligung in die Datenverarbeitung zu widerrufen, hinzuweisen. Doch werde die Einwilligung auch ohne diesen Hinweis nicht unwirksam, befand das Gericht.

So wies das Landgericht die Klage der Mieter zwar in vollem Umfang ab, machte in seinem Urteil jedoch deutlich, dass Vermieter ebenso wie von ihnen beauftragte Makler die (möglichst schriftliche) Einwilligung der Mieter benötigen, um Fotos der von ihnen bewohnten Räume in einem Exposé veröffentlichen zu dürfen. Die Rechte des Mieters haben Vorrang vor dem Interesse des Vermieters an aktuellen Bildern. Ohne Einwilligung der Bewohner drohen Schadenersatzansprüche auf Grundlage der DSGVO.

Quellen: landesrecht.rlp.de, lgft.justiz.rlp.de, dsgvo-gesetz.de, rsw.beck.de, vermietet.de, mieterverein-muenchen.de