Der etwas altmodisch anmutende Begriff Obhutspflicht besagt, dass Mieter verpflichtet sind, die von ihnen gemietete Wohnung pfleglich zu behandeln. Auch wenn dies nicht explizit im Mietvertrag steht, kann der Vermieter den Mieter für Schäden zur Verantwortung ziehen, die durch mangelnde Sorgfalt entstanden sind.

Die Sorgfaltspflicht umfasst auch aktives Handeln

Die Katze hat ihre Krallen am Teppichboden gewetzt, Frauchens High Heels haben Abdrücke im Parkett hinterlassen – kann der Vermieter in solchen Fällen Schadensersatz verlangen? Wie weit geht eigentlich die Obhuts- oder Sorgfaltspflicht des Mieters? Diese Frage beschäftigt häufig die Gerichte, die im Streitfall über die Haftung und die Höhe der zu erstattenden Kosten zu entscheiden haben.

Grundsätzlich gilt: Gehen die Gebrauchsspuren über das Maß der Abnutzung hinaus, die bei einer üblichen Nutzung der Wohnung nach einer gewissen Mietdauer zu erwarten ist (vgl. § 538 BGB), haftet der Mieter. Während also beispielsweise Kratzer und Schrammen im Parkettboden des Eingangsbereichs als vertragsgemäße Abnutzung gelten (OLG Düsseldorf, I-10 U 46/03), stellt das Begehen eines weichen Holzbodens mit Stöckelschuhen zum Beispiel keinen „ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache“ dar (LG Mannheim, 12 S 9/72).

Allerdings ist die Rechtsprechung diesbezüglich nicht immer einheitlich. So war das Amtsgericht Köpenick z. B. der Meinung, dass Krallenspuren auf dem Parkett üblich sind, wenn Hundehaltung im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt ist, und entlastete den Mieter (8 C 126/98). Das Landgericht Koblenz hingegen machte den Mieter haftbar für die Kratzspuren seines mietvertraglich erlaubten Labradors im Parkett (6 S 45/14): Der Mieter hätte Gegenmaßnahmen ergreifen und den Aufenthalt des Hundes auf einige Räume beschränken müssen.

Die Überwachungspflicht des Mieters

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss der Mieter alle ihm zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um Schäden an der Mietsache zu vermeiden oder zu verringern. Das Motto „Wohnen und Schonen“ beinhaltet also auch, dass der Mieter proaktiv handelt, um absehbare Schäden abzuwenden, die zu einer unnötigen Wertminderung der gemieteten Immobilie führen könnten.

Die Überwachungspflicht des Mieters erstreckt sich auf mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie Einbauküche, Waschbecken oder Böden sowie das Funktionieren von Heizkörpern und Fenstern. Sie umfasst alle Grundstücks- und Gebäudeteile – auch Nebenräume und Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschraum und Treppenhaus. In gravierenderen Fällen wie Wasserschäden (z. B. durch Rohrbruch, verstopfte Abflüsse oder wegen eines Defektes von Wasch- oder Spülmaschine), Bränden (z. B. durch elektronische Geräte) oder Schimmelbefall (meist durch ungenügendes Lüften) muss der Mieter den Vermieter umgehend informieren (Meldepflicht). In dringlichen Fällen ist es dem Mieter auch zuzumuten, zunächst eigenständig Abhilfe zu schaffen und z. B. bei einem Rohrbruch den Haupthahn abzudrehen oder bei einem Brand die Feuerwehr zu rufen.

Ab wann die Obhutspflicht beginnt

Um Schäden vorzubeugen, die in seiner Abwesenheit entstehen können, sollte der Mieter eine Vertrauensperson beauftragen, etwa zweimal pro Woche nach dem Rechten zu sehen. Laut einem BGH-Urteil (VIII ZR 164/70) muss der Vermieter im Notfall (aber nur dann!) Zugang zur Wohnung haben. Die Obhutspflicht beginnt und endet mit der Schlüsselübergabe. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich also, bei Einzug des Mieters ein Wohnungsübergabeprotokoll aufzusetzen, das beide Parteien unterschreiben.

Quellen: anwalt-im-Netz.de, verband-wohneigentum.de, Vermietet.de, wohnungseigentum.nrw, kautionsfrei.de, promietrecht.de, mietrechtslexikon.de, haufe.de