Im Juli letzten Jahres entschied der Bundesgerichtshof über eine Mietpreisrüge: Demnach kann eine Miete zulässig sein, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt, wenn die Vormiete(n) bereits höher war(en) als seit Einführung der Mietpreisbremse erlaubt. Maßgeblich ist dann der zuvor vereinbarte Mietzins (vgl. BGH, Urteil v. 19. Juli 2023, VIII ZR 229/22).

BGH entscheidet über Mietpreisrüge eines Berliner Mieters.

Im April 2021 rügte der Mieter einer 38 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin, dass die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von 460 Euro gegen die seit 1. Juni 2015 gültige Mietpreisbremse verstoße. Er verlangte die Herabsetzung der Miete auf 296 Euro, was zu diesem Zeitpunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent entsprach. Die Vermieterin widersprach diesem Ansinnen und der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof. Dieser stellte klar, dass die zulässige Miete nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB sich auch aus dem vorangegangenen Mietverhältnis ergeben könne: „Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden.“

Halten wir fest: Auch bei angezogener Mietpreisbremse darf bei einer Neuvermietung eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete aus dem Vormietverhältnis höher war. Diese Regelung entspricht dem vom Gesetzgeber beabsichtigten Bestandsschutz für Vermieter.

Allerdings war die strittige Wohnung zuletzt Mitte Juni 2015, kurz nach Einführung der Mietpreisbremse, für eine Nettokaltmiete von 422 Euro (circa elf Euro pro Quadratmeter) vermietet worden, lag also damals bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesem Falle gilt: „War die Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen“, urteilte der BGH. Die zulässige Miete ist in diesem Falle die Vor-Vormiete, denn diese wurde im März 2014 vereinbart, also vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse, und betrug 380 Euro (zehn Euro pro Quadratmeter).

Auch die Vor-Vormiete war bereits zu hoch angesetzt, ist jedoch rechtlich nicht zu beanstanden, da sie, in gegenseitigem Einvernehmen vertraglich vereinbart, im Jahr 2014 noch gegen keine Regelung verstieß. Die Richter stellten klar, dass eine zulässig vereinbarte höhere Miete erneut verlangt werden kann, auch wenn zum Zeitpunkt der Klage die Mietpreisbremse bereits greift.

Fazit: Die vor Einführung der Mietpreisbremse vereinbarte Miete von 380 Euro aus dem Vor-Vormietverhältnis ist für das aktuelle Mietverhältnis maßgeblich. Der Mieter kann daher eine zu hohe Miete rügen und die Rückzahlung der zu viel zahlten Miete verlangen – wenn auch nicht in der von ihm geforderten Höhe.

Lassen Sie sich juristisch beraten

Unser Tipp: Eine Rechtsberatung beim Fachanwalt ist unbedingt zu empfehlen, da die Justierung der zulässigen Miete im Einzelfall kompliziert sein kann, wie dieses Beispiel zeigt. Oft gilt es, weitere Faktoren zu berücksichtigen. So bleiben zum Beispiel nach § 556e Mietminderungen oder -erhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt. Zugunsten des Vermieters werden zudem Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt, die in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurden.

Außerdem gut zu wissen in diesem Zusammenhang: Nach § 556g Abs. 3 BGB haben Mieter grundsätzlich das Recht, Mietauskünfte zu erhalten. Laut BGH-Urteil vom 29. November 2023 (VIII ZR 75/23) muss der Vermieter auf Anfrage des Mieters zwar die Vormiete benennen, ist jedoch nicht verpflichtet, deren Zulässigkeit zu prüfen (vgl. § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB).

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, bgb.kommentar.de, gesetze-im-internet.de, haufe.de, ibr-online.de, vermieterverein.de, mietrecht.com, berliner-mieterverein.de