Von regionalen Abweichungen abgesehen sanken in Deutschland im vergangenen Jahr die Preise für Eigentumswohnungen fast flächendeckend spürbar. Großstädte waren von diesem Trend stärker betroffen, beim Spitzenreiter Stuttgart gaben die Preise etwa um satte 16 Prozent nach, wie dem aktuellen Postbank Wohnatlas zu entnehmen ist. Wir werfen einen näheren Blick auf diese positive Nachricht für potenzielle Käufer.

Mittelgroße Städte teils attraktiver als Großstädte

Bereits im Jahr 2022 sanken die Preise für Eigentumswohnungen inflationsbereinigt um 0,7 Prozent. 2023 lag der Bundesdurchschnitt dann bei –10,1 Prozent, wie der Postbank Wohnatlas 2024 verdeutlicht, der jährlich vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) berechnet wird. Trotz des zweistelligen Rückgangs im vergangenen Jahr halten die Experten dies aber für keinen klassischen Preisrutsch, sondern gehen lediglich von einer Preisdelle im Marktgeschehen aus, auf die wieder höhere Kaufpreise folgen werden. Gemessen an der unvermindert steigenden Nachfrage nach Wohnraum, viel zu wenigen Neubauten und allmählich sinkenden Zinsen liegt dieser Schluss nahe. Dies gilt gleichermaßen für einen möglichen Immobilienkauf zum jetzigen Zeitpunkt.

Welche Region wäre dafür jedoch am besten geeignet? Zwar haben in den sieben größten deutschen Städten Immobilien in den vergangenen zwei Jahren deutlich an Wert verloren, aber man sollte sich von diesen Zahlen nicht zu sehr beeindrucken lassen – das Preisniveau ist dort wegen vorangegangener Steigerungen immer noch hoch. Immerhin werden aber für alle deutschen Großstädte Bevölkerungszuwächse prognostiziert (Spitzenreiter: Frankfurt am Main mit +4,8 Prozent bis 2035). Des Weiteren rechnen die Experten des HWWI mit steigenden Realeinkommen in den Großstädten (Spitzenreiter: München mit +2,7 Prozent). Ungeachtet sonstiger Umstände ist davon auszugehen, dass alleine diese beiden Faktoren die Wohnungsnachfrage befeuern und für erneut anziehende Immobilienpreise in den größten Ballungszentren sorgen werden.

Diese Städte wachsen am stärksten

Aber auch jenseits der „Big Seven“ (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) kann mit erheblichem Wachstum bis 2035 gerechnet werden. So wird etwa in den bayerischen Landkreisen Erding, Dachau und Ebersberg sowie der Stadt Landshut ein Bevölkerungsplus von mindestens sechs Prozent bis 2035 erwartet. Auch Leipzig, Potsdam und Augsburg schaffen es mit jeweils mindestens fünf Prozent in die Top Ten der Städte mit den größten erwarteten Bevölkerungsanstiegen und können mit steigenden Preisen rechnen. Besonders Leipzig profitiert dabei zusätzlich von einem Nachholeffekt, da die Stadt mit „nur“ rund 3.300 Euro pro Quadratmeter bei Bestandsimmobilien erheblich hinter den nächstgrößeren Metropolen Düsseldorf (5.000 Euro) und Stuttgart (4.900 Euro) zurückliegt.

Unter den „Big Seven“ nimmt übrigens München mit dem höchsten Steigerungspotenzial bis 2035 erneut die Spitzenposition ein, obwohl es bereits jetzt einen Quadratmeterpreis von über 8.900 Euro verzeichnet. Auf Platz zwei findet sich Frankfurt, das Mittelfeld bilden Köln, Berlin und Düsseldorf. Schlusslichter sind Stuttgart und Hamburg, aber auch für diese Metropolen ist noch ein positiver Preistrend zu verzeichnen.

Hier wird mit Preisrückgängen gerechnet

Doch nicht überall ist mit Steigerungen zu rechnen. Die prognostizierten Preisrückgänge fallen jedoch vergleichsweise moderat aus und sind weit von den teils zweistelligen Abschlägen vergangener Zeiten entfernt. Für immerhin rund 40 Prozent der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wird kalkuliert, dass die Preise von Eigentumswohnungen real fallen und bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau liegen werden. Betroffen sind davon strukturschwache ländliche Regionen, aus denen teils auch die Bevölkerung abwandert, mehrheitlich in den östlichen Bundesländern abseits der Großstädte.

Zusammengefasst lässt sich aber sagen, dass es bundesweit zahlreiche interessante Optionen für den Kauf einer rentablen Eigentumswohnung oder anderer Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial gibt. Die Thematik ist jedoch durchaus komplex und regionale Unterschiede können beträchtlich sein. Der kostenlose Postbank Wohnatlas 2024 (digital auf der Homepage der Postbank erhältlich) ersetzt keinen Makler, vermittelt aber auf anschauliche Weise die langfristigen Prognosen der Immobilienexperten.

Quellen: postbank.de, wiwo.de, zdf.de, haufe.de, immo.info, finanztip.de, merkur.de