Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund im Mietrecht. Aber nicht jede Eigenbedarfskündigung hat im Streitfall vor Gericht Bestand.
Welche Gründe sind zulässig, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen möchte?

Es muss nicht vor Gericht enden

Grundsätzlich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen nahen Angehörigen oder für Haushaltsangestellte benötigt. Zur nahen Verwandtschaft zählen Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Stiefkinder, Nichten und Neffen, aber auch Pflegepersonal und Haushaltshilfen. Die Frist für eine Kündigung wegen Eigenbedarf liegt je nach Dauern des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten, es sei denn, der Mieter akzeptiert eine anderweitige Vereinbarung in Form eines Aufhebungsvertrages.

Ein typischer Grund, der eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, ist eine Veränderung des Wohnraumbedarfs des Vermieters etwa wegen Scheidung, Eheschließung, Schwangerschaft oder Einzug von Pflegepersonal. Auch wenn der neue Job des Vermieters von der bislang vermieteten Wohnung wesentlich schneller zu erreichen ist, kann dies eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

Strittig ist die Kündigung jedoch, wenn der Vermieter sein vermietetes Eigentum gewerblich nutzen möchte. Juristisch liegt hier kein Eigenbedarf vor, es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass es ihm schwerwiegende Nachteile bringt, die Wohnung in dieser Form nicht nutzen zu können.

Nicht durchsetzbar sind vorbeugende Kündigungen, weil zum Beispiel die Tochter oder der Sohn in einem Jahr ein Studium in der Stadt beginnen möchte. Der Eigenbedarf muss tatsächlich gegeben sein.

Alternativwohnung anbieten

Ist der Vermieter Eigentümer eines Mehrparteienhauses, kann er frei entscheiden, welchem Mieter er kündigt. Allerdings muss er dem Mieter, insofern vorhanden, eine vergleichbare Wohnung anbieten – vorausgesetzt, diese wird zum Ablauf der Kündigungsfrist frei. Tut er das nicht, wird der Vermieter möglicherweise schadenersatzpflichtig und muss beispielsweise die Umzugskosten erstatten. Gibt es alternative Wohnungen, die jedoch nicht geeignet sind, ist dies in der Kündigung darzulegen. Grundsätzlich gilt: Verfügt der Eigentümer über eine, zum Beispiel was Lage und Größe betrifft, vergleichbare leerstehende Wohnung, in die er oder seine nahe Verwandtschaft einziehen könnte, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht durchsetzbar.

Das Kündigungsschreiben

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, vorzugsweise per Einschreiben. Wichtig ist, den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben detailliert, konkret und nachvollziehbar zu begründen. Es muss sachlich klar dargelegt werden, wer die Wohnung benötigt und warum der Vermieter, sollte er mehrere Mietobjekte besitzen, gerade diese Wohnung braucht. Nicht fehlen sollte auch ein Hinweis auf das schriftliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB.

Kein Muss, aber ein Gebot der Höflichkeit ist ein wertschätzender, verständnisvoller Tenor, zumal die Kündigung für den Mieter ein Schock sein kann,
bringt sie doch eine gravierende Veränderung seiner Lebensumstände mit sich. Aus diesem Grund empfiehlt es sich auch, vor Versenden der schriftlichen
Kündigung ein persönliches Gespräch mit dem Mieter zu suchen.

Soziale Härte

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn ihm ein Wohnungswechsel aus besonderen Gründen wie hohem Alter, Krankheit oder langer
Wohndauer nicht zuzumuten ist. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklärt werden
(§ 574 BGB).

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz, zum Beispiel für Umzugskosten oder Mietdifferenzen.

Quellen: gesetze-im-internet.de, hausundgrund.de, anwalt.de, finanztip.de, arag.de, mietrecht.com, zdf.de, immowelt.declayton-stonehouse.de

Quellen: gesetze-im-internet.de, hausundgrund.de, anwalt.de, finanztip.de, arag.de, mietrecht.com, zdf.de, immowelt.declayton-stonehouse.de