Für Wohnungskäufer ist Deutschland das zweitteuerste Pflaster in Europa, München nach Paris die zweitteuerste Stadt. Das ergab der aktuelle Property Index 2024* der Unternehmensberatung Deloitte. Fazit der Studie: In weiten Teilen Europas scheint sich der Immobilienmarkt zu stabilisieren, die Preise steigen. Für Käufer und Mieter jedenfalls bleibt Wohnen sehr kostspielig.

„Auf breiter Front im Plus“

„Wohnen positioniert sich für den Neustart“, titelt die Immobilien Zeitung (IZ) optimistisch. Die Trendwende sei eingeläutet, die Talsohle durchschritten. Erstmals seit rund zwei Jahren liegen die deutschen Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal wieder auf breiter Front im Plus und übertreffen dabei auch die aktuellen Inflationsraten, konstatierte der German Real Estate Index (GREIX) im August. Gründe für den „Neuanfang“ und steigende Kaufpreise seien die wiedergewonnene Zinssicherheit (die EZB hat den Einlagenzins erneut um 0,25 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent gesenkt) sowie das Abflauen von Risikofaktoren wie steigenden Energie- und Rohstoffpreisen.

Eine „vorsichtige Normalisierung“ der Marktbedingungen in den meisten europäischen Ländern sieht auch Michael Müller, Partner und Sektorleiter Real Estate bei Deloitte. „Diese Erholung wirkt jedoch in unterschiedlichem Maße und Tempo auf die einzelnen Regionen, was die weiterhin uneinheitliche Entwicklung in Europa erklärt“, so Müller.

Nicht nur in Deutschland, auch in Frankreich (auf Platz zwei und drei nach Österreich und vor den Niederlanden im Preisranking) waren die Verkaufspreise für Wohnimmobilien (neu bzw. im Bestand) 2023 im Vergleich zum Vorjahr um über zwei Prozent gesunken, in Großbritannien, Norwegen und Dänemark waren es mehr als drei Prozent. In Italien zahlte man im Durchschnitt sogar zehn Prozent weniger. Zugelegt hingegen haben die Kaufpreise in Teilen von Ost- und Südeuropa, Spitzenreiter ist Ungarn (+13,3 Prozent), gefolgt von Polen (+12,2), Tschechien (+9,3), Slowenien (+8,8) und Bosnien-Herzegowina (+6,3). Stark gestiegen sind die Preise auch in Portugal (+11,5 Prozent) und Griechenland (+10).

Verglichen mit durchschnittlich 4.700 Euro pro Quadratmeter für eine neue Wohnung in Deutschland und 4.920 Euro in Österreich muten Neubau-Quadratmeterpreise von 1.500 Euro in Griechenland oder Rumänien, 2.200 Euro in Polen, 2.600 Euro in Slowenien, Kroatien und Ungarn oder 2.800 Euro in Spanien günstig an. In Relation zur Kaufkraft der Einheimischen gesehen ergibt sich jedoch ein anderes Bild. So legen die Tschechen zum Beispiel im Durchschnitt 13 Jahresgehälter für eine Eigentumswohnung hin.

Am Durchschnittseinkommen gemessen kommen die Dänen am günstigsten weg, sie zahlen nur 4,7 Jahresgehälter für eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung bei einem Quadratmeterpreis von knapp 3.000 Euro. Nach dem Preissturz in Italien ist man auch dort mit fünf Jahresgehältern dabei.

Preisranking der europäischen Städte

Von den 69 in der Deloitte-Studie untersuchten europäischen Großstädten ist Paris 2023 unangefochtener Spitzenreiter. Mit 14.900 Euro pro Quadratmeter betrugen die Preise in der Hauptstadt das Vierfache des Durchschnittspreises in Frankreich. Fast bescheiden wirkt im Vergleich die zweitplatzierte Stadt München mit 10.900 Euro (232 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, weit vor Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg). Im Vorjahr 2022 lag der Durchschnitts-Quadratmeterpreis in der bayerischen Hauptstadt noch bei 11.400 Euro.

In Berlin stagnierten die Angebotspreise, während die Transaktionspreise anderer europäischer Hauptstädte zum Teil zweistellig stiegen. Die stärkste Preiszunahme verzeichnete Budapest mit 13,9 Prozent, gefolgt von Warschau (+12,7), Lissabon (+12,1) und Athen (+12).

Mieten in deutschen Metropolen weiter gestiegen

Wichtig ist auch ein Blick auf den deutschen Mietmarkt, zumal Deutschland mit unter 50 Prozent die geringste Eigentumsquote in Europa hat. In den untersuchten Großstädten München, Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg stiegen die Mieten in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr 2022. Aufgrund der angestiegenen Finanzierungskosten waren Investoren und Projektentwickler nach wie vor zurückhaltend. Vor allem deshalb mangelte es weiterhin an bezahlbarem Wohnraum. Eine besondere Belastung neben den hohen Nettomieten waren die weiter gestiegenen Energiekosten, auch wenn der Anstieg weniger drastisch war als der durch die Energiekrise bedingte Preissprung von 2021 auf 2022.

*Der Deloitte Property Index, eine der umfassendsten Untersuchungen der Wohnimmobilienmärkte in Europa, analysierte in seiner aktuellen 13. Auflage die Daten von 24 Ländern und 69 Großstädten in Europa für 2024. Die Studie ermöglicht einen direkten Vergleich der Wohnimmobilienpreise.

Quellen: Deloitte Property Index 2024, www2.deloitte.com; Immobilien Zeitung (IZ), Ausgabe 34/2024; haufe.de; immowelt.de