Am 1. Januar 2025 tritt das Jahressteuergesetz in Kraft, dass der Bundestag am 18. Oktober 2024 beschlossen hat. Als wichtige Neuregelungen im Immobilienbereich enthält das Gesetzespaket eine verbesserte Abschreibung von Immobilien und eine Neuauflage der Wohngemeinnützigkeit. Diese Reformen sollen den Wohnungsbau fördern und Investitionen in neuen Bauprojekten attraktiver machen.

Schnellere Abschreibung und Wohngemeinnützigkeit

Die Bundesregierung hat die lineare Abschreibung für Neubauten reformiert. Ab dem 1. Januar 2025 wird die AfA (Absetzung für Abnutzung) für neu errichtete Wohngebäude von zwei auf drei Prozent pro Jahr erhöht. Die AfA ist ein wichtiges Element in der Immobilienbesteuerung, da sie die schrittweise Absetzung von Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer ermöglicht. Durch diese Anpassung können Neubauten ab 2025 über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben werden statt wie bisher über 50 Jahre. Immobilienbesitzer können ihre Aufwendungen also in wesentlich kürzerer Zeit steuerlich geltend machen, was zu einer schnelleren finanziellen Entlastung führt.

Um weitere Investitionsanreize für Bauprojekte zu schaffen, wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes eine degressive Abschreibung eingeführt, die es ermöglicht, in den ersten sechs Jahren jährlich fünf Prozent der Baukosten abzuschreiben. Diese Regelung gilt für Bauprojekte, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnen.

Förderung von energetischen Sanierungen

Wer eine Bestandsimmobilie besitzt, profitiert ab 2025 voraussichtlich von verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten bei energetischen Sanierungen. Für Klimaschutzmaßnahmen wie Verbesserung der Wärmedämmung, Austausch ineffizienter Heizsysteme sowie Installation von Solaranlagen und anderer nachhaltiger Energiequellen soll es Sonderabschreibungen geben. So sollen der CO₂-Ausstoß  und der Energieverbrauch von Immobilien reduziert werden. In Hinblick auf die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden sind die Sonderabschreibungen ein Baustein, um die Steuerlast zu senken und den Wert einer Immobilie langfristig zu sichern.

Unser Tipp: Falls die Neuregelungen auch nach den Neuwahlen am 23. Februar 2025 noch in dieser oder ähnlicher Form Bestand haben, sollten Immobilienbesitzer sich steuerlich beraten lassen, um zu prüfen, wie sie die geplanten Abschreibungsmöglichkeiten optimal für sich nutzen können.

Wohngemeinnützigkeit wieder eingeführt

Wie im Koalitionsvertrag von 2021 vereinbart, gilt ab 1. Januar 2025 eine neue Wohngemeinnützigkeit. Am 22. November 2024 hat der Bundesrat der Wiedereinführung des alten und umstrittenen Instruments zur Förderung bezahlbaren Wohnraums im frei finanzierten Wohnungsbau zugestimmt. Das Prinzip ist einfach: Soziale oder kommunale Unternehmen, Vereine und gemeinnützige Stiftungen, die günstige Mietwohnungen zur Verfügung stellen, bekommen Steuervorteile. Die Bundesregierung beziffert die Ersparnis für Vermieter jährlich auf 1.000 bis 2.000 Euro pro Wohnung. Bedingung ist, dass die angebotene Miete dauerhaft unter dem marktüblichen Mietzins liegt.

Für solch eine Wohnung bewerben dürfen sich Personen, deren Einkommen nicht mehr als das Fünffache – bzw. bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden das Sechsfache – der Sozialhilfe-Regelsätze nach SGB XII beträgt. Das heißt im Klartext: Eine alleinerziehende Mutter mit einem Kind von unter sechs Jahren darf ein Bruttoeinkommen von bis zu 67.470 Euro inklusive Kindergeld und Unterhalt beziehen. „Durch die festgelegten Einkommensgrenzen können rund 60 Prozent der Haushalte in Deutschland von der Wohngemeinnützigkeit profitieren“, erklärt Bauministerin Klara Geywitz. „Mit dem Wiedereinstieg in die Wohngemeinnützigkeit entsteht Wohnraum für kleine und mittlere Einkommen ohne zeitliche Befristung.“

Dass die im Koalitionsvertrag ebenfalls vorgesehene Investitionszulage vorerst nicht umgesetzt, sondern vom Bundesbauministerium (BMWSB) lediglich als „Perspektive“ bezeichnet wird, kritisiert Mieterbundpräsident Lukas Siebenkotten. In dieser Form werde die neue Regelung „nur Unternehmen helfen, die bereits gemeinnützig sind“.

Zur Erinnerung: Die Wohngemeinnützigkeit ist 1990 abgeschafft worden, nachdem sie durch den Skandal um die „Neue Heimat“ in Misskredit geraten war.

Quellen: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), bundesfinanzministerium.de, haufe.de, focus-gruppe.de, deutschlandfunk.de

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